§ 23 EStG — Spekulationssteuer

Der Zeitpunkt des Verkaufsentscheidet über die Steuer

Wann ist Ihr Immobilienverkauf steuerfrei — und wann nicht? Spekulationssteuer, 10-Jahres-Frist und AfA-Rückrechnung verständlich erklärt.

Ein Jahr zu früh kann Zehntausende Euro kosten —
ein Jahr zu spät kostet nichts.

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Steuerliche Dimension

Der Zeitpunkt des Verkaufs entscheidet über die Steuer

Wer eine Immobilie im Privatvermögen hält, sollte vor dem Verkauf die steuerliche Dimension kennen — denn der Zeitpunkt des Verkaufs kann den Nettoerlös erheblich beeinflussen. Ein Jahr zu früh verkauft kann Zehntausende Euro Steuern bedeuten. Ein Jahr zu spät ist kein Problem.

Diese Seite fasst die wichtigsten steuerlichen Regeln für Privatverkäufer zusammen: die Spekulationssteuer nach § 23 EStG, die 10-Jahres-Frist, die Gewinnberechnung und häufige Fallstricke wie die AfA-Rückrechnung und die Drei-Objekt-Grenze.

Verkauf innerhalb 10 Jahre — steuerpflichtig

bis zu 60.900 €

Spekulationssteuer (Bsp.: 42 % auf 145.000 € Gewinn)

Verkauf nach 10 Jahren — steuerfrei

0 €

Veräußerungsgewinn vollständig steuerfrei

10
Jahre

Ausnahme bei Eigennutzung

Eine selbstgenutzte Immobilie ist auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei — wenn Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Die Frist gilt dann nicht.

Berechnung des steuerpflichtigen Gewinns

Unterm Strich: So entsteht der steuerpflichtige Immobilien-Gewinn

Vereinfachte Gewinnformel

Das Finanzamt besteuert nicht den Verkaufspreis, sondern den Gewinn — die Differenz aus Erlös, Anschaffungskosten und abzugsfähigen Nebenkosten. Entscheidend: bereits genutzte Abschreibungen (AfA) erhöhen diesen Gewinn.

Verkaufspreis
−
AnschaffungskostenKaufpreis + Nebenkostenabzgl. bisher genutzter AfA
−
VeräußerungskostenMakler, Notar, Inserate
=Steuerpflichtiger Gewinn

Rechenbeispiel: Spekulationssteuer im Vergleich

Die folgende Berechnung ist rein beispielhaft und stark vereinfacht. Individuelle Ergebnisse hängen vom persönlichen Steuersatz, der Haltedauer und weiteren Faktoren ab.

Szenario wählen

Gewinnberechnung

Verkaufspreis450.000 €
− Anschaffungskosten (Kaufpreis + Nebenkosten)320.000 €
+ bereits genutzte AfA (erhöht den Gewinn)30.000 €
− Veräußerungskosten (Makler, Notar)15.000 €
Steuerpflichtiger Gewinn145.000 €

Steuerliche Auswirkung

Steuerpflichtiger Gewinn145.000 €
× Grenzsteuersatz42 %
Spekulationssteuer≈ 60.900 €

nach § 23 EStG — Nettoerlös um ≈ 60.900 € gemindert

AnnahmenGrenzsteuersatz: 42 %Stand: 06 / 2026Illustrative Zahlen — keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung.
Wirtschaftlichkeit & Steuerliche Effekte (Käuferseite) →Geerbte Immobilie verkaufen (Verkäuferseite) →

Gut zu wissen

Genutzte AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn

Die während der Haltedauer steuerlich geltend gemachte Abschreibung (AfA) reduziert die steuerlichen Anschaffungskosten — und erhöht damit den Veräußerungsgewinn. Wer über Jahre viel abgeschrieben hat, muss diesen Betrag beim Verkauf steuerlich zurückrechnen.

Drei-Objekt-Grenze: Gewerblicher Grundstückshandel

Werden mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren verkauft, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel unterstellen. Folge: Gewerbesteuerpflicht und volle ESt-Belastung auch für ältere Objekte. Bei mehreren geplanten Verkäufen unbedingt vorab steuerlich beraten lassen.

Geerbt oder geschenkt? Die Fußstapfentheorie

Bei unentgeltlichem Erwerb zählt die Haltedauer des Vorbesitzers, nicht der Erbfall. Hielt der Erblasser bereits über 10 Jahre, ist der Verkauf in der Regel steuerfrei — auch wenn Sie die Immobilie erst vor wenigen Monaten geerbt haben. Erbimmobilie verkaufen →

Häufige Fragen

FAQ zu Steuern beim Verkauf

Im Privatvermögen gilt die sogenannte Spekulationssteuer (§ 23 EStG): Wird eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb verkauft, ist der erzielte Gewinn mit dem persönlichen Einkommensteuersatz zu versteuern. Nach Ablauf dieser Frist — oder bei mindestens drei Jahren Eigennutzung — ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei. Immer gilt: Steuerberatung vor dem Notartermin.
Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Datum des notariellen Kaufvertrags und endet mit dem Datum des Verkaufsvertrags — nicht dem Eigentumsübergang im Grundbuch. Bei unentgeltlich erworbenen Immobilien (Erbe, Schenkung) zählt die Haltedauer des Vorbesitzers weiter, sodass geerbte Objekte in der Regel steuerfrei verkauft werden können. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall individuell von einem Fachanwalt oder Steuerberater prüfen.
Ja. Haben Sie die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden unmittelbar vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer — unabhängig von der Haltedauer. Selbst ein Objekt, das Sie erst wenige Jahre halten, ist damit steuerfrei, wenn Sie es die gesamte Zeit selbst bewohnt haben. Wichtig: Auch kurze Vermietungsphasen können diesen Schutz aufheben.
Jede Abschreibung (AfA), die Sie während der Haltedauer steuerlich geltend gemacht haben, reduziert die steuerlichen Anschaffungskosten — und erhöht damit den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn. Bei länger gehaltenen, vermieteten Objekten kann die aufgelaufene AfA erheblich ins Gewicht fallen. Das Rechenbeispiel auf dieser Seite veranschaulicht diesen Effekt konkret.
Ja. Bei unentgeltlichem Erwerb (Erbschaft oder Schenkung) übernehmen Sie die Haltedauer des Vorbesitzers. Hielt der Erblasser die Immobilie bereits über 10 Jahre, ist Ihr Verkauf in der Regel steuerfrei — auch wenn Sie selbst erst kurz Eigentümer sind. Diese Regelung nennt man Fußstapfentheorie und ist besonders bei Erbimmobilien wichtig. Bitte lassen Sie Ihren konkreten Fall individuell von einem Fachanwalt oder Steuerberater prüfen.

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Wichtiger Hinweis

Die auf dieser Seite bereitgestellten Informationen, Rechenbeispiele und Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und Orientierung über die wirtschaftlichen und steuerlichen Aspekte des Immobilienverkaufs. Sie stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und können eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater, Rechtsanwalt oder Wirtschaftsprüfer nicht ersetzen. Alle Berechnungen sind rein exemplarisch, unverbindlich und begründen kein vertragliches Auskunfts- oder Beratungsverhältnis. Die steuerliche und wirtschaftliche Behandlung hängt von den persönlichen Verhältnissen des jeweiligen Verkäufers ab und kann künftigen Änderungen unterworfen sein.