Kostenlose Ersteinschätzung

Immobilienbewertung —was ist Ihre Immobilie wirklich wert?

Ob Eigentumswohnung, Ein- oder Mehrfamilienhaus — mit Ertragswert-, Vergleichs- und Sachwertverfahren ermitteln wir den marktgerechten Preis Ihrer Immobilie und zeigen Ihnen, was den Unterschied macht.

Jetzt Bewertung anfordernVerfahren entdecken
Warum Bewertung?

Mit Klarheit & Weitblick entscheiden

Viele Eigentümer überschätzen oder unterschätzen den Wert ihrer Immobilie erheblich. Beides kostet — entweder in Form verlorener Verkaufserlöse oder in Form monatelangen Leerstands am Markt. Eine fundierte Bewertung ist der erste Schritt zu einem erfolgreichen Verkauf.

Welche Faktoren den Ausschlag geben, hängt stark vom Objekttyp ab: Bei einer vermieteten Anlageimmobilie zählt vor allem der Ertrag, bei einer selbstgenutzten Wohnung oder einem Haus eher Lage, Zustand und vergleichbare Verkäufe. Wir wählen das passende Verfahren und gewichten die entscheidenden Faktoren — unter anderem:

Lage & Mikrolage

Makrolage, Mikrolage, Anbindung & Umfeld — der stärkste Werthebel.

Bauzustand & Substanz

Baujahr, Bauweise, Instandhaltungsstau, Modernisierungsgrad.

Mieterstruktur & Mietverträge

Ist-/Soll-Miete, Laufzeiten, Ausfallrisiko.

Energetischer Zustand

Energieausweis, GEG-Pflichten.

Aktuelle Marktlage

Nachfrage, Vergleichspreise, Zins.

Entwicklungspotenzial

Nach ImmoWertV

Die drei Bewertungs­verfahren

Je nach Objekttyp und Marktsituation kommt das passende Verfahren zum Einsatz — bei Mehrfamilienhäusern ist der Ertragswert maßgeblich.

Vergleichswertverfahren

Marktdaten ähnlicher Objekte

Tatsächlich erzielte Kaufpreise vergleichbarer Objekte bilden die Bewertungsbasis. Die Methode funktioniert besonders gut bei homogenen Märkten mit ausreichend Transaktionsdaten — etwa bei Eigentumswohnungen in städtischen Lagen.

Einsatz:Eigentumswohnungen & Standardobjekte
Führend bei MFH

Ertragswertverfahren

Mieterträge & Rendite

Der Wert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Nettomieteinnahmen, kapitalisiert mit dem marktüblichen Liegenschaftszins. Dieses Verfahren ist nach ImmoWertV das maßgebliche Instrument bei Renditeobjekten — und damit der Standard für Mehrfamilienhäuser.

Einsatz:Mehrfamilienhäuser & Anlageobjekte

Sachwertverfahren

Bodenwert & Bausubstanz

Boden- und Herstellungskosten (abzüglich Alterswertminderung) ergeben den Sachwert. Die Methode eignet sich besonders für selbst genutzte Immobilien ohne direkten Mietmarktbezug oder bei atypischen Objekten mit wenig Vergleichsdaten.

Einsatz:Eigenheime & Spezialimmobilien

Hinweis nach ImmoWertV: Bei Renditeobjekten und Mehrfamilienhäusern ist der Ertragswert das primäre Verfahren. Vergleichswert und Sachwert fließen als Plausibilisierung ergänzend ein. Mehr zur ImmoWertV im FAQ ↓

Ihre Vorteile

Warum eine professionelle Bewertung sinnvoll ist

Realistischer Marktwert

Kein Schätzen, kein Wunschpreis — sondern ein durch Daten belegter Marktwert, der Käufer überzeugt und Ihnen maximale Verhandlungsposition gibt.

Strategische Verkaufsbasis

Der richtige Einstiegspreis entscheidet über Vermarktungsdauer und Erlös. Eine fundierte Bewertung verhindert teure Preiskorrekturen nach dem Marktstart.

Sanierungseffekte & Leerstand erkennen

Wir zeigen Ihnen, welche Maßnahmen den Verkaufspreis tatsächlich heben — und welche Sanierungen sich angesichts des Marktpreises nicht mehr rechnen.

Verhandlungssicherheit

Mit einem professionellen Wertgutachten im Hintergrund verhandeln Sie auf Augenhöhe mit institutionellen Käufern und Family-Offices — und verteidigen Ihren Preis.

Unser Prozess

Ablauf in 4 Schritten

Von der ersten Kontaktaufnahme bis zu Ihrer persönlichen Handlungsempfehlung — transparent, strukturiert und auf Ihre Situation zugeschnitten.

Kaffeetassen und Notizbuch auf einem Tisch symbolisieren den strukturierten 4-Schritte-Prozess beim Immobilienverkauf: vom Erstgespräch bis zur Strategie.
1

Erstgespräch

In einem 30-minütigen Gespräch (telefonisch oder vor Ort) lernen wir Ihre Situation, Ihre Ziele und die wesentlichen Eckdaten der Immobilie kennen.

2

Datenaufnahme & Objektanalyse

Wir erheben alle relevanten Unterlagen: Grundbuch, Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Energieausweis und Grundrisse — und analysieren Lage, Zustand und Mietpotenzial.

3

Bewertung & Einordnung

Auf Basis der erhobenen Daten ermitteln wir den Marktwert nach dem passenden Verfahren (primär Ertragswert bei MFH) und ordnen ihn in den aktuellen Markt mit konkretem Preisrahmen ein.

4

Nächste Schritte

Wir besprechen gemeinsam die Handlungsoptionen: sofortiger Verkauf, strategische Vorbereitung, Aufwertungsmaßnahmen oder langfristige Halteentscheidung.

Spekulationssteuer & steuerliche Planung

Wann fällt beim Immobilienverkauf Steuer an? Was zählt als Anschaffungskosten? Und welche Ausnahmen gibt es? Alle Antworten — kompakt und verständlich.

Steuern beim Verkauf — ausführlicher Ratgeber →
In zwei Minuten zur Ersteinschätzung

Was ist Ihre Immobilie wert?

Beantworten Sie wenige Fragen und sehen Sie sofort eine erste Preisspanne — kostenlos und ohne Angabe von Kontaktdaten. Auf Wunsch erstellen wir danach Ihre professionelle Erstbewertung: diskret und ohne Verkaufsdruck. Sie erhalten eine erste Rückmeldung innerhalb von 24h.

Keine Weitergabe Ihrer Daten an Dritte

Kostenlos in der Verkäufer-Ersteinschätzung

Persönlicher Ansprechpartner bei Janusberg

Was möchten Sie bewerten lassen?
MehrfamilienhausEigentumswohnungEinfamilienhausGewerbeimmobilie

Lieber direkt sprechen? Unverbindliches Erstgespräch vereinbaren →

Häufige Fragen

FAQ zur Immobilienbewertung

Die erste Einschätzung im Verkaufskontext ist bei Janusberg kostenlos und unverbindlich. Wir erbringen diese Leistung, weil fundierte Bewertungen die Basis für eine erfolgreiche Zusammenarbeit sind. Ein zertifiziertes Verkehrswertgutachten (z. B. für gerichtliche oder erbrechtliche Zwecke) ist kostenpflichtig — sprechen Sie uns bei Bedarf gezielt darauf an.
Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern ist das Ertragswertverfahren das maßgebliche Verfahren — so auch nach ImmoWertV. Der Wert ergibt sich aus dem Nettomietertrag, dem Liegenschaftszins und der Restnutzungsdauer. Ergänzend ziehen wir Vergleichsdaten aus unserer laufend aktualisierten Transaktionsdatenbank heran.
Der Marktwert (Verkehrswert) ist der objektive Wert einer Immobilie zum Bewertungsstichtag, ermittelt nach anerkannten Verfahren. Der Verkaufspreis ist das, was am Ende tatsächlich gezahlt wird — und kann je nach Käuferstruktur, Verhandlung, Marktlage und Präsentation über oder unter dem Marktwert liegen. Unsere Aufgabe ist es, beide möglichst nahe zusammenzubringen.
Die erste Einschätzung liefert einen datengestützten Preisrahmen, der auf Marktdaten, Vergleichstransaktionen und Lageanalysen basiert. Sie ist kein zertifiziertes Gutachten, aber in der Praxis präzise genug, um eine fundierte Verkaufsstrategie darauf aufzubauen. Bei Objekten mit besonderen Merkmalen (Denkmalschutz, Erbbaurecht, Leerstand) weisen wir Sie auf erforderliche Zusatzprüfungen hin.
Grundsätzlich gilt die 10-Jahres-Frist nach § 23 EStG: Verkauf innerhalb von 10 Jahren → steuerpflichtig; danach steuerfrei. Ausnahme: mindestens drei Jahre Eigennutzung. Immer mit dem Steuerberater abstimmen — wir geben keine Rechts- oder Steuerberatung. Alle Details inkl. Rechenbeispiel: Steuern beim Verkauf →
Ja. Für eine erste Einschätzung benötigen wir lediglich Grunddaten (Lage, Baujahr, Fläche, Mieteinnahmen, Fotos) — diese können Sie uns bequem per Formular oder per E-Mail zukommen lassen. Für eine tiefere Analyse und die Aufbereitung als Verkaufsmandat stimmen wir dann einen persönlichen Termin ab.

ImmoWertV steht für Immobilienwertermittlungsverordnung — die deutsche Bundesverordnung, die verbindlich regelt, nach welchen Methoden und Grundsätzen Immobilien bewertet werden müssen.

Sie legt fest, welche der drei anerkannten Verfahren anzuwenden sind: das Vergleichswertverfahren (Orientierung an Marktpreisen ähnlicher Objekte), das Ertragswertverfahren (Kapitalisierung der nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen) und das Sachwertverfahren (Bodenwert plus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung).

Darüber hinaus regelt die ImmoWertV Begriffe wie Verkehrswert, Liegenschaftszins, Restnutzungsdauer und Bodenrichtwert. Sie bildet die gesetzliche Grundlage für Gutachter, Banken, Gerichte und Finanzbehörden — und ist damit der maßgebliche Rahmen für jede professionelle Immobilienbewertung in Deutschland.

Ihre Immobilie verdient
den richtigen Preis.

Vereinbaren Sie ein unverbindliches Erstgespräch — kostenlos, diskret und auf Ihre Situation zugeschnitten.

Erstberatung buchenBewertung anfordern