Erbe & Erbengemeinschaft

Geerbte Immobilie verkaufen —klar, fair und ohne Streit.

Ein Erbe ist selten nur eine juristische Angelegenheit. Besonders bei geerbten Mehrfamilienhäusern, Wohn- & Geschäftshäusern und Anlageobjekten begleiten wir Erbengemeinschaften durch den gesamten Prozess — von der Bewertung bis zur fairen Aufteilung des Erlöses.

Erstberatung buchenWie läuft es ab?
Verantwortung im Erbfall

Komplexe Immobilienfragen respektvoll und sicher gelöst

Am Anfang steht der Verlust eines geliebten Menschen — und mitten in der Trauer warten plötzlich Entscheidungen, die sich nicht lange aufschieben lassen. Die hohe emotionale Belastung in der Trauerphase führt bei der gemeinsamen Abstimmung nicht selten zu Konflikten.

Denn ein Erbe bringt nicht nur Vermögen — es bringt Verantwortung, Entscheidungsdruck und oft auch zwischenmenschliche Herausforderungen. Gerade bei einem Mietshaus sind die Fragen komplex. Wir stehen Ihnen dabei zur Seite, um diese Aufgaben mit der nötigen Würde und fachlichen Expertise für Sie zu steuern.

Eine geerbte Immobilie gehört plötzlich mehreren

Oft ist es das Lebenswerk des Verstorbenen — ein Mehrfamilienhaus, das Jahrzehnte verwaltet wurde. Mit dem Erbfall gehört es der Erbengemeinschaft zu gleichen Teilen. Was das praktisch bedeutet, ist vielen nicht bewusst.

Viele Fragen, wenig Orientierung

Wer darf was entscheiden? Wie wird der Wert ermittelt? Muss die Erbschaftsteuer sofort gezahlt werden? Und was passiert, wenn ein Erbe nicht verkaufen möchte? Diese Fragen stehen häufig unbeantwortet im Raum.

Familiale Dynamiken unter Druck

Erbschaften berühren familiäre Verhältnisse — alte Konflikte können aufbrechen, neue entstehen. Gerade deshalb ist ein erfahrener, neutraler Begleiter an Ihrer Seite so wertvoll.

§ 2040 BGB · Gemeinschaftliche Verfügung

Verkauf in der Erbengemeinschaft

Das Gesetz ist eindeutig: Alle Erben müssen dem Verkauf einer geerbten Immobilie zustimmen. Kein Erbe kann alleine handeln — und kein Erbe sollte leichtfertig blockieren.

Wenn alle mitziehen, ist der gemeinsame Verkauf der beste Weg: marktgerechter Preis, faire Aufteilung, steuerliche Klarheit. Wir moderieren den Prozess neutral — zwischen Geschwistern, zwischen Stämmen, zwischen Generationen.

Alle Erben unterzeichnen gemeinsam beim Notar

Der Erlös wird nach Erbquoten aufgeteilt

Wir koordinieren Kommunikation und Abwicklung

Besser: Gemeinsam verkaufen, fair teilen

Wir bringen alle Erben an einen Tisch, ermitteln einen nachvollziehbaren Marktwert und begleiten den Verkaufsprozess so, dass jeder Beteiligte das Verfahren als fair empfindet — und am Ende einen gerechten Anteil erhält.

Worst Case: Teilungsversteigerung

Wenn keine Einigung erzielt wird, kann jeder einzelne Erbe beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Die Immobilie wird dann öffentlich versteigert — in der Regel 30 bis 50 % unter dem Marktwert.

Das Ergebnis ist für alle Erben gleichermaßen schlecht. Und es ist fast immer vermeidbar — wenn man früh das Gespräch sucht.

Steuerliche Aspekte

Steuern bei der Erbimmobilie

Zwei Steuerarten sind beim Verkauf einer geerbten Immobilie relevant: Erbschaftsteuer und Spekulationssteuer. Beide lassen sich durch Kenntnis der Regeln erheblich optimieren.

Erbschaftsteuer & Freibeträge

Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Verkehrswert der Immobilie zum Erbfall und dem Verwandtschaftsgrad. Freibeträge reduzieren die Steuerlast erheblich — in vielen Familien fällt gar keine Erbschaftsteuer an.

VerwandtschaftFreibetragKl.
Ehegatte / eingetr. Lebenspartner500.000 €I
Kinder (je Kind)400.000 €I
Enkel (je Enkel)200.000 €I
Eltern & Großeltern100.000 €I
Geschwister & Nichten/Neffen20.000 €II
Sonstige / nicht verwandt20.000 €III

Quelle: § 16 ErbStG. Steuerklassen I–III bestimmen den Steuersatz oberhalb des Freibetrags.

Gute Nachricht: Fußstapfentheorie § 1922 BGB · § 23 EStG

Der Erbe tritt vollständig in die steuerliche Stellung des Erblassers ein — auch was die Haltefrist für die Spekulationssteuer betrifft.

Hat der Erblasser die Immobilie bereits länger als 10 Jahre gehalten, ist der Verkauf durch die Erben sofort steuerfrei — auch wenn sie die Immobilie gerade erst geerbt haben.

Wann Spekulationssteuer anfallen kann

Hat der Erblasser die Immobilie kürzer als 10 Jahre vor dem Erbfall erworben, läuft die Frist beim Erben weiter. Wird innerhalb dieser Zeit verkauft, kann der Gewinn steuerpflichtig sein. In diesen Fällen lohnt es sich zu prüfen, ob ein Warten steuerlich sinnvoll ist.

Mehr zur Spekulationssteuer →
Familienheim & Stundung

Die Sonderstellung des Elternhauses

Familienheim: 200 m² steuerfrei § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG

Erben Kinder die vom Erblasser selbst bewohnte Immobilie und ziehen unverzüglich ein (in der Regel innerhalb von sechs Monaten), bleibt das Familienheim von der Erbschaftsteuer befreit — bis 200 m² Wohnfläche. Bei größeren Häusern entfällt die Befreiung nicht komplett, sondern nur anteilig für die Fläche darüber.

Wichtig bei Verkaufsplänen: Die Befreiung entfällt rückwirkend, wenn innerhalb von 10 Jahren verkauft oder ausgezogen wird — außer aus zwingenden Gründen wie Pflegebedürftigkeit. Den Verkaufszeitpunkt deshalb immer gegen die 10-Jahres-Frist prüfen.

Stundung: kein Verkauf unter Zeitdruck

Kann die Erbschaftsteuer nur durch den Verkauf der wohngenutzten Immobilie aufgebracht werden, stundet das Finanzamt sie auf Antrag bis zu zehn Jahre — beim Erwerb von Todes wegen sogar zinslos. Niemand muss die Immobilie überstürzt unter Wert verkaufen, nur um die Steuer zu zahlen.

Aber: Die Stundung spart keine Steuer, sie verschiebt sie nur. Wird verkauft, ist der gestundete Betrag sofort in voller Höhe fällig. Den Nachweis, dass die Steuer sonst nicht aufzubringen wäre, muss der Erbe führen — das Finanzamt kann zudem eine Sicherheit (z. B. eine Grundschuld) verlangen.

Quelle: § 28 Abs. 3 ErbStG — seit 2024 für alle wohngenutzten Immobilien.

Wichtiger Hinweis

Die auf dieser Seite bereitgestellten Informationen, Beispiele und Inhalte dienen ausschließlich der allgemeinen Information und Orientierung über die steuerlichen und rechtlichen Aspekte beim Verkauf geerbter Immobilien. Sie stellen keine steuerliche oder rechtliche Beratung dar und können eine individuelle Beratung durch einen Steuerberater oder Rechtsanwalt nicht ersetzen. Alle Angaben sind beispielhaft und unverbindlich.

Klar geführt · fair geteilt

Vom Erbfall zur fairen Aufteilung

01

Bewertung & Orientierung

Wir ermitteln den Marktwert der Immobilie neutral und nachvollziehbar — als Grundlage für alle weiteren Entscheidungen der Erbengemeinschaft.

02

Unterlagen beschaffen

Grundbuch, Mietverträge, Energieausweis, Teilungserklärung — bei Nachlässen sind Dokumente oft lückenhaft. Wir wissen, was gebraucht wird, und wo man es bekommt.

03

Diskrete Vermarktung

Wir vermarkten Ihre Immobilie über unser Netzwerk aus vorgemerkten Investoren — ohne öffentlichen Preisverfall und ohne unnötige Exposés in jedem Portal.

04

Faire Aufteilung des Erlöses

Nach dem Verkauf koordinieren wir die notarielle Abwicklung und stellen sicher, dass der Erlös nach den vereinbarten Quoten korrekt unter den Erben aufgeteilt wird.

Foto via Sanity Studio hinterlegen

Ein vertrauensvoller Handschlag besiegelt den erfolgreichen Immobilienverkauf und die partnerschaftliche Zusammenarbeit mit Janusberg
DiskretPersönlichFundiert
Warum Janusberg®

Erfahrung, die Sie entlastet.

Erbfälle mit Immobilien sind keine Routineaufgabe. Wir bringen die Erfahrung mit, die es braucht — kaufmännisches Fingerspitzengefühl, menschliches Verständnis und ein belastbares Netzwerk.

Erfahrung mit komplexen Eigentümerstrukturen

Erbengemeinschaften, Scheidungsfälle, GbR-Auflösungen — wir kennen die Dynamiken und wissen, welche Schritte in welcher Reihenfolge nötig sind.

Absolute Diskretion

Der Nachlass ist eine persönliche Angelegenheit. Wir kommunizieren nur mit den beteiligten Erben und agieren diskret gegenüber Mietern, Nachbarn und dem Umfeld.

Zugang zu solventen Investoren

Unser Käufernetzwerk aus vorgemerkten Kapitalanlegern ermöglicht es, Objekte oft ohne öffentliche Vermarktung zu platzieren — schnell, fair und zum Marktpreis.

Häufige Fragen

FAQ zur Erbimmobilie

Alle Erben müssen dem Verkauf zustimmen — Einstimmigkeit ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 2040 BGB). Das bedeutet: Kein Erbe kann allein handeln, kein Erbe kann allein blockieren, ohne Konsequenzen zu riskieren. In der Praxis bedeutet das:

  • Alle Erben müssen den Kaufvertrag gemeinsam unterzeichnen oder notarielle Vollmachten erteilen
  • Der Erlös wird entsprechend der Erbquoten aufgeteilt
  • Ein Mediator oder erfahrener Makler kann helfen, unterschiedliche Interessen zu moderieren
Wenn sich Erben nicht einigen können, kann jeder einzelne Erbe beim Amtsgericht eine Teilungsversteigerung beantragen (§§ 180 ff. ZVG). Die Immobilie wird dann zwangsversteigert — in der Regel weit unter Marktwert. Das Ergebnis ist für alle Beteiligten ein schlechtes. Unsere Empfehlung: Sprechen Sie frühzeitig offen über Ziele und Bedürfnisse aller Erben. Wir moderieren diesen Prozess neutral und sorgen dafür, dass ein gemeinsamer Verkauf zu einem fairen Marktpreis möglich wird.

Das hängt von der Haltedauer des Erblassers ab — nicht von der des Erben. Dieses Prinzip nennt sich Fußstapfentheorie (§ 1922 BGB i. V. m. § 23 EStG): Der Erbe tritt vollständig in die steuerliche Stellung des Erblassers ein.

Hat der Verstorbene die Immobilie bereits länger als 10 Jahre gehalten, ist der Verkauf durch die Erben sofort steuerfrei — unabhängig davon, wie lange die Erben selbst Eigentümer sind.

War die Haltedauer kürzer, kann Spekulationssteuer anfallen. Konsultieren Sie in jedem Fall Ihren Steuerberater. Mehr zur Spekulationssteuer →

Ja, unter Bedingungen (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG): Haben die Eltern die Immobilie bis zum Erbfall selbst bewohnt und zieht das Kind unverzüglich — in der Regel innerhalb von sechs Monaten — selbst ein, bleibt das Familienheim von der Erbschaftsteuer befreit, und zwar bis 200 m² Wohnfläche. Die Grenze gilt nur für die Wohnfläche — die Größe des dazugehörigen Grundstücks ist nicht begrenzt.

Bei größeren Häusern wird nur der darüber liegende Flächenanteil anteilig besteuert. Voraussetzung ist, dass das Kind anschließend zehn Jahre selbst darin wohnt — sonst entfällt die Befreiung rückwirkend.

Dann entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend — die Erbschaftsteuer wird nachträglich für den gesamten Erwerb festgesetzt, als hätte die Befreiung nie bestanden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn zwingende Gründe die Selbstnutzung unmöglich machen, etwa Pflegebedürftigkeit. Wer die Familienheim-Befreiung genutzt hat und über einen Verkauf nachdenkt, sollte den Zeitpunkt deshalb sorgfältig gegen die Zehn-Jahres-Frist abwägen und steuerlich beraten lassen.
Ja. Wenn die Erbschaftsteuer nur durch den Verkauf der wohngenutzten Immobilie aufgebracht werden könnte, stundet das Finanzamt sie auf Antrag bis zu zehn Jahre — beim Erwerb von Todes wegen zinslos (§ 28 Abs. 3 ErbStG). Wichtig: Die Stundung spart keine Steuer, sie verschiebt sie nur. Wird die Immobilie verkauft, entfällt der Stundungsgrund und der offene Betrag ist sofort fällig. Den Nachweis muss der Erbe führen; das Finanzamt kann eine Sicherheit wie eine Grundschuld verlangen.
Für den Verkauf einer geerbten Immobilie werden in der Regel benötigt: Erbschein oder notarielles Testament/Erbvertrag als Erbnachweis, aktueller Grundbuchauszug, Mietverträge und Betriebskostenabrechnungen, Energieausweis, Baupläne und Teilungserklärung (bei MFH), sowie ggf. Wohnflächenberechnung und Sanierungsnachweise. Wenn Unterlagen fehlen — was bei Nachlässen häufig vorkommt — helfen wir Ihnen beim Beschaffen.
Zunächst: Reden hilft. Viele Blockaden entstehen durch Informationsasymmetrie oder unausgesprochene Befürchtungen — ein Gespräch mit allen Beteiligten schafft oft Klarheit. Wir übernehmen gerne die Rolle des neutralen Moderators. Bleibt eine Einigung aus, kann jeder Erbe die Teilungsversteigerung beantragen. Diese ist jedoch in fast allen Fällen die schlechteste Option für alle Beteiligten. Im äußersten Fall kann auch ein Mediationsverfahren helfen, bevor es zum Gericht geht.

Damit das Erbe
für alle Beteiligten würdevoll geregelt wird.

Wir begleiten Sie einfühlsam und diskret — von der ersten Orientierung bis zum abgeschlossenen Verkauf. Sprechen Sie mit uns, wann immer Sie bereit sind.

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