AfA (Abschreibung): Absetzung für Abnutzung: Den Gebäudeanteil können Sie über die Jahre steuerlich abschreiben (meist 2–3 % p. a.) und so die Steuerlast senken. Bereits genutzte AfA erhöht allerdings beim späteren Verkauf den steuerpflichtigen Gewinn.
Auflassungsvormerkung: Eintragung im Grundbuch, die Ihren Anspruch auf Eigentumsübergang sichert, sobald der Kaufvertrag beurkundet ist. Sie verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie zwischenzeitlich ein zweites Mal verkauft oder belastet.
Beleihungsauslauf (LTV): Das Verhältnis von Darlehensbetrag zum Beleihungswert der Immobilie, in Prozent — es zeigt, wie hoch die Immobilie beliehen ist. Beispiel: 320.000 € Kredit auf 400.000 € Wert ergeben 80 %. Je niedriger der Auslauf (= mehr Eigenkapital), desto geringer das Risiko der Bank und desto besser die Konditionen.
Beleihungswert: Der Wert, den die Bank dauerhaft als sicher ansetzt — bewusst konservativ und frei von spekulativen Elementen. Er liegt meist bei 70–90 % des Verkehrswerts und bildet die Basis für die Beleihungsgrenze Ihrer Finanzierung.
Bodenrichtwert: Durchschnittlicher Lagewert des Bodens je m², vom Gutachterausschuss der Gemeinde ermittelt. Basis für Grundstücksbewertungen und ein erster Anhaltspunkt für die Lagequalität.
Bruttomietrendite: Die Jahresnettokaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis, in Prozent. Eine schnelle erste Kennzahl — allerdings noch ohne Kaufnebenkosten und Bewirtschaftung und daher tendenziell geschönt. Für einen realistischen Vergleich dient die Nettomietrendite.
Cashflow: Was nach allen Einnahmen und Ausgaben — Zins, Tilgung und Bewirtschaftung — monatlich übrig bleibt oder zugeschossen wird. Ein leicht negativer Cashflow ist anfangs üblich. Die Tilgung ist dabei kein Verlust, sondern Vermögensaufbau.
Eigenkapitalquote: Der Anteil der Gesamtinvestition, den Sie aus eigenen Mitteln einbringen. Faustregel für Kapitalanleger: mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital, häufig zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises. Je höher die Quote, desto niedriger der Beleihungsauslauf — und desto besser die Konditionen.
Energieausweis: Verbrauchsausweis (basiert auf dem tatsächlichen Verbrauch der Vormieter) versus Bedarfsausweis (technische Gebäudebewertung unabhängig vom Nutzerverhalten). Beim Kauf ist der Bedarfsausweis aussagekräftiger.
Erbbaurecht (Erbpacht): Recht, auf fremdem Grund zu bauen — gegen einen jährlichen Erbbauzins. Das Grundstück bleibt dem Erbbaurechtsgeber. Läuft die Laufzeit aus, fällt das Gebäude grundsätzlich an den Eigentümer, mit Entschädigungsregelung.
Erbengemeinschaft: Erben mehrere Personen gemeinsam, bilden sie automatisch eine Erbengemeinschaft. Über die Immobilie kann nur einstimmig entschieden werden — Verkauf, Vermietung oder die Auszahlung einzelner Miterben braucht eine gemeinsame Linie. Ohne Einigung droht die Teilungsversteigerung.
Erbschaftsteuer: Beim Erbe einer Immobilie fällt Erbschaftsteuer an, sobald der Wert die persönlichen Freibeträge übersteigt (z. B. 400.000 € je Kind). Steuersatz und Freibetrag richten sich nach Verwandtschaftsgrad und Verkehrswert der Immobilie.
Ertragswertverfahren: Bewertungsverfahren für vermietete Immobilien: Der Wert leitet sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieterträgen ab, abgezinst über die Restnutzungsdauer, zuzüglich Bodenwert. Für Kapitalanleger die aussagekräftigste Methode.
Familienheim-Befreiung (200-m²-Regel): Kinder erben das von den Eltern selbst bewohnte Familienheim steuerfrei, wenn sie unverzüglich einziehen und zehn Jahre selbst darin wohnen — steuerfrei bis 200 m² Wohnfläche, darüber anteilig steuerpflichtig. Wer früher auszieht oder verkauft, verliert die Befreiung rückwirkend (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).
Fußstapfentheorie: Beim Erbe tritt man steuerlich in die „Fußstapfen“ des Erblassers: Dessen Anschaffungsdatum und -kosten gelten weiter. Heißt — die Spekulationsfrist läuft ab dem ursprünglichen Kauf, nicht ab dem Erbfall. Oft ist sie längst abgelaufen.
Geerbte Immobilie (Erbimmobilie): Eine geerbte Immobilie bringt neben dem Wert auch Pflichten: Grundbuchberichtigung, laufende Kosten und oft mehrere Beteiligte. Ob halten, vermieten oder verkaufen — die Entscheidung hat steuerliche und finanzielle Folgen, die sich früh klären lassen.
Gewerblicher Grundstückshandel (3-Objekt-Grenze): Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Immobilien verkauft, gilt steuerlich schnell als gewerblicher Grundstückshändler. Folge: Gewerbesteuer und volle Versteuerung der Gewinne — auch jenseits der Spekulationsfrist. Die Grenze will geplant sein.
Grundbuch: Öffentliches Register beim Amtsgericht: Abteilung I zeigt die Eigentümer, Abteilung II Lasten und Beschränkungen (z. B. Wegerechte), Abteilung III die Grundpfandrechte (Grundschulden, Hypotheken).
Grundschuld: Grundpfandrecht zur Absicherung eines Darlehens, eingetragen in Abteilung III des Grundbuchs. Flexibler als die Hypothek, da nicht an eine bestimmte Forderung gebunden — nach Tilgung für spätere Finanzierungen nutzbar.
Hausgeld: Monatliche Zahlung an die WEG für laufende Betriebskosten, Verwaltung und Instandhaltungsrücklage. Die nicht umlagefähigen Teile (Verwaltung, Rücklage, Mietausfallwagnis) mindern den Nettocashflow.
Instandhaltungsrücklage: Angespartes Gemeinschaftsvermögen der WEG für künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Leitungen). Eine zu niedrige Rücklage erhöht das Risiko späterer Sonderumlagen. Als Faustformel gelten mindestens 1 € pro m² und Monat — bei älteren Gebäuden deutlich mehr (Richtwerte nach Gebäudealter: siehe Abschnitt „Instandhaltung richtig kalkulieren“ weiter oben).
Kappungsgrenze: Begrenzt Mieterhöhungen im laufenden Mietverhältnis auf höchstens 20 % in drei Jahren — in angespannten Wohnlagen sogar auf 15 %. Sie deckelt, wie schnell sich Mietpotenzial bei Bestandsmietern heben lässt.
Kaufnebenkosten: Kosten zusätzlich zum Kaufpreis, die die Bank in der Regel nicht mitfinanziert: Grunderwerbsteuer (Sachsen ~5,5 %, Sachsen-Anhalt ~5,0 %), Notar & Grundbuch (~1,5–2 %) sowie ggf. Maklercourtage. In Summe meist 7–10 % — und sie kommen aus Ihrem Eigenkapital.
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger): Der Kaufpreis geteilt durch die Jahresnettokaltmiete — auch Mietmultiplikator genannt. Er zeigt, wie vielen Jahresmieten der Kaufpreis entspricht. Je niedriger der Faktor, desto günstiger der Einkauf; als grober Kehrwert der Bruttomietrendite ist er eine schnelle erste Einordnung.
Leverage-Effekt: Solange die Gesamtrendite der Immobilie über dem Kreditzins liegt, steigert Fremdkapital die Eigenkapitalrendite — der Hebel. Er wirkt aber in beide Richtungen: Sinkt die Rendite unter den Zins, verstärkt der Hebel auch den Verlust.
Mietausfallwagnis: Kalkulatorischer Puffer für Leerstand und Zahlungsausfälle — üblicherweise 2–4 % der Jahresmiete. Er fließt in die Bewirtschaftungskosten ein und ist nicht auf die Mieter umlegbar.
Mietspiegel: Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten einer Gemeinde, gegliedert nach Lage, Baujahr und Ausstattung. Grundlage für zulässige Mieterhöhungen im Bestand — und ein Realitäts-Check für die angesetzten Mieten eines Objekts.
Modernisierungsumlage: Nach einer Modernisierung dürfen bis zu 8 % der Kosten pro Jahr auf die Jahresmiete umgelegt werden (mit Kappung). So lassen sich werterhaltende Investitionen teilweise über die Miete refinanzieren.
Nettomietrendite: Rechnet Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten ein und bezieht sie auf die Gesamtinvestition. Damit liegt sie deutlich näher an der Realität als die Bruttorendite und ist die aussagekräftigste Kennzahl für den laufenden Ertrag.
Nicht umlagefähige Kosten: Betriebskosten, die der Vermieter selbst trägt: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis. Sie sind entscheidend für die Berechnung der Nettomietrendite.
Nießbrauch: Das Recht, eine Immobilie zu nutzen und ihre Erträge (z. B. Mieten) zu ziehen, obwohl sie einem anderen gehört. Häufig bei Schenkungen zu Lebzeiten: Eltern übertragen, behalten aber den Nießbrauch — das senkt die Schenkungsteuer und sichert die Nutzung.
Notaranderkonto: Ein treuhänderisches Konto des Notars, über das der Kaufpreis abgewickelt werden kann. Es zahlt erst aus, wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind — heute meist durch Direktzahlung ersetzt, bei komplexen Fällen aber weiterhin sinnvoll.
Sollzins vs. Effektivzins: Der Sollzins ist der reine Darlehenszins. Der Effektivzins enthält zusätzlich die Nebenkosten der Finanzierung und macht Angebote vergleichbar. Für den echten Vergleich verschiedener Banken zählt deshalb immer der Effektivzins.
Spekulationsfrist: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft, ist der Gewinn steuerpflichtig. Nach Ablauf dieser Frist ist der Veräußerungsgewinn in der Regel steuerfrei.
Spekulationssteuer: Wird eine vermietete Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft, ist der Gewinn als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern — mit dem persönlichen Einkommensteuersatz. Nach Ablauf der Frist bleibt der Gewinn in der Regel steuerfrei.
Teilungserklärung: Notariell beurkundetes Dokument, das bei Eigentumswohnungen Sonder- und Gemeinschaftseigentum abgrenzt und die Miteigentumsanteile der einzelnen Einheiten festlegt.
Tilgung / Annuität: Die Annuität ist die gleichbleibende Monatsrate aus Zins und Tilgung. Mit der Zeit sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil steigt — das Darlehen wird immer schneller zurückgeführt. Eine höhere Anfangstilgung verkürzt die Laufzeit spürbar.
Verkehrswert / Marktwert: Der Wert, der sich im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielen lässt (§ 194 BauGB). Ermittelt über Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren — bei Kapitalanlagen zählt meist der Ertragswert. Basis für Kaufpreis, Beleihung und Steuer.
Vorfälligkeitsentschädigung: Entschädigung an die Bank bei vorzeitiger Ablösung eines Darlehens vor Ende der Zinsbindung. Sie kann erheblich sein — bei geplantem Verkauf oder einer Umschuldung unbedingt vorab kalkulieren.
Vorweggenommene Erbfolge: Vermögensübertragung zu Lebzeiten statt im Erbfall — meist per Schenkung. Je Kind und Elternteil stehen alle zehn Jahre 400.000 € Schenkungsfreibetrag zur Verfügung; kombiniert mit einem Nießbrauchsvorbehalt lassen sich so auch größere Immobilienwerte schrittweise steueroptimiert übergeben.
WEG (Wohnungseigentümergemeinschaft): Gemeinschaft aller Eigentümer einer Wohnanlage. Sie entscheidet in der Eigentümerversammlung über das Gemeinschaftseigentum, Instandhaltungsmaßnahmen und den jährlichen Wirtschaftsplan.
Wohnfläche (WoFlV): Nach der Wohnflächenverordnung berechnete Nutzfläche. Balkone und Terrassen zählen nur zu 25–50 %. Maßgeblich für Miethöhe und Kaufpreisvergleich — auf Übereinstimmung mit dem Exposé achten.
Zinsbindung: Der Zeitraum, in dem der vereinbarte Sollzins fest gilt — typischerweise 10, 15 oder 20 Jahre. Eine lange Zinsbindung schützt vor steigenden Zinsen, kostet aber meist etwas mehr. Danach wird der Restbetrag zu den dann gültigen Konditionen neu finanziert.
